Immobilier logistique en France : un marché à deux vitesses en 2024

Le secteur de l’immobilier logistique en France affiche des signaux mitigés en ce début d’année. Alors que la demande en espaces de stockage et de distribution marque le pas, les investissements atteignent des sommets inédits, révélant une dynamique complexe où prudence et opportunisme coexistent. Plongeons dans les chiffres et les enjeux de ce marché en pleine mutation.

---

1. Une demande locative en berne : les raisons d’un essoufflement

Après des années de croissance soutenue, portées par l’essor du e-commerce et les tensions sur les chaînes d’approvisionnement, le premier trimestre 2024 enregistre un net recul des transactions locatives. Plusieurs facteurs expliquent cette tendance :

- Un contexte économique incertain : L’inflation persistante et la hausse des taux d’intérêt pèsent sur les budgets des entreprises, les incitant à revoir leurs besoins en surfaces logistiques ou à privilégier des baux plus courts. - Un marché saturé : Les zones stratégiques (Île-de-France, Grand Ouest, Sud-Est) voient leur offre se stabiliser après une période de construction intense, limitant les opportunités de développement. - L’adaptation des acteurs : Les locataires, notamment les pure players du e-commerce, optimisent leurs réseaux de distribution en réduisant les surfaces superflues ou en mutualisant les espaces.

> « La demande reste sélective, avec une préférence marquée pour les entrepôts modernes, automatisés et situés près des grands axes routiers. Les actifs obsolètes peinent à trouver preneurs. » > — Analyste chez CBRE France

---

2. Investissements : un record à 1,4 milliard d’euros malgré les défis

À l’inverse, le volume des investissements dans l’immobilier logistique a bondi, atteignant 1,4 milliard d’euros sur les trois premiers mois de l’année — un niveau jamais vu pour un premier trimestre. Cette performance s’explique par :

✅ L’attrait des fonds internationaux : Les investisseurs étrangers (américains, asiatiques, moyen-orientaux) continuent de voir dans la France un hub logistique européen stable, malgré les tensions géopolitiques.

✅ La recherche de rendements : Dans un environnement de taux élevés, les actifs logistiques offrent des loyers indexés et des durées de bail longues (10 ans en moyenne), rassurant les portefeuilles.

✅ Des méga-transactions emblématiques : - La vente d’un portefeuille de 12 entrepôts en région parisienne pour 350 millions d’euros. - L’acquisition d’une plateforme logistique de 100 000 m² près de Lyon par un fonds souverain asiatique.

📊 Top 3 des régions les plus dynamiques en investissements :

1. Île-de-France (40 % des volumes)

1. Grand Ouest (Nantes, Rennes, Le Mans)

1. Sud-Est (Marseille, Aix-en-Provence)

---

3. Perspectives 2024 : entre prudence et rebond

Les experts anticipent une légère reprise de la demande locative d’ici la fin de l’année, portée par :

- La relance des projets industriels : Les usines de batteries électriques et les sites de production verte pourraient générer de nouveaux besoins en stockage. - L’ajustement des loyers : Une baisse modérée des prix dans certaines zones pourrait relancer l’attractivité. - L’innovation logistique : Les entrepôts bas carbone et automatisés (robotique, IA) devraient capter une part croissante des investissements.

⚠️ Risques à surveiller : - La hausse des coûts de construction (matériaux, main-d’œuvre). - Les retards administratifs pour les permis de construire. - La concurrence accrue des pays voisins (Espagne, Allemagne).

---

4. Stratégies gagnantes pour les investisseurs et les locataires

Pour les investisseurs :

- Cibler les actifs « prime » : Entrepôts récents, certifiés (BREEAM, HQE), avec des infrastructures durables. - Diversifier géographiquement : Explorer les villes secondaires (Dijon, Strasbourg, Bordeaux) où les rendements restent attractifs. - Anticiper les besoins ESG : Les fonds verts et les critères de durabilité deviennent des critères non négociables.

Pour les locataires :

- Négocier des baux flexibles : Clauses de révision ou options de sortie pour s’adapter aux fluctuations du marché. - Optimiser l’espace : Recourir à des solutions de stockage modulaires ou à la logistique urbaine (micro-hubs). - Collaborer avec des partenaires logistiques : Mutualiser les coûts via des plateformes partagées.

---

Conclusion : un marché en pleine recomposition

L’immobilier logistique français traverse une phase de transition, où la prudent des locataires contraste avec l’audace des investisseurs. Si la demande locative devrait progressivement se redresser, les acteurs du secteur devront innover pour répondre aux exigences d’un marché de plus en plus sélectif, durable et technologique.

🔮 À suivre : L’impact des élections européennes sur les politiques d’aménagement du territoire et les aides à la logistique verte.

*--- Source : Données compilées à partir des rapports de JLL, CBRE, Knight Frank et BNP Paribas Real Estate (T1 2024).*