Location immobilière et DPE G : ce que les propriétaires doivent savoir en 2024

Introduction

La réglementation sur la performance énergétique des logements en France évolue rapidement, et les propriétaires de biens classés DPE G se retrouvent souvent dans une zone grise. Alors que la loi interdit en principe la location des passoires thermiques, certaines exceptions subsistent. Cet article explore en détail les conditions dans lesquelles un logement classé G peut encore être loué, les obligations des propriétaires et les solutions pour se mettre en conformité.

Le DPE G : un critère de plus en plus strict

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements de A à G, le G représentant les passoires thermiques les plus énergivores. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location, sauf exceptions. Cette mesure s'inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience, visant à éliminer progressivement les logements les plus polluants du parc locatif.

Les critères du DPE G

Un logement est classé G s'il dépasse un certain seuil de consommation d'énergie primaire par mètre carré et par an. Les critères incluent : - Consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an - Émissions de gaz à effet de serre dépassant 70 kg CO₂/m²/an - Absence d'isolation thermique adéquate - Systèmes de chauffage obsolètes ou très énergivores

Les exceptions à l'interdiction de location

Malgré la réglementation stricte, certains biens classés DPE G peuvent encore être loués sous conditions. Voici les principales exceptions :

1. Les logements en zone tendue

Dans les zones dites « tendues », où la demande locative est très supérieure à l'offre, les propriétaires peuvent bénéficier d'un sursis. Ces zones sont définies par décret et incluent principalement les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille. Cependant, ce sursis est temporaire et soumis à des conditions strictes de mise en conformité.

2. Les biens soumis à des contraintes architecturales

Certains logements, notamment ceux situés dans des secteurs sauvegardés ou des bâtiments historiques, peuvent être exemptés temporairement si les travaux d'amélioration énergétique sont techniquement impossibles sans dénaturer le patrimoine. Une dérogation doit être demandée auprès des services de l'État.

3. Les locations saisonnières et meublées

Les locations saisonnières et les meublés de tourisme échappent partiellement à cette réglementation, bien que des restrictions puissent s'appliquer selon les communes. Par exemple, à Paris, les locations de courte durée sont soumises à des règles spécifiques.

Les obligations des propriétaires

Même en cas d'exception, les propriétaires de biens classés DPE G ont des obligations strictes :

1. Réaliser un audit énergétique

Un audit énergétique est obligatoire pour tout logement classé F ou G. Cet audit doit proposer des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique du bien. Le coût de cet audit varie entre 500 et 1 000 euros selon la taille du logement.

2. Engager des travaux de rénovation

Les propriétaires doivent s'engager à réaliser des travaux dans un délai imparti, généralement de 2 à 5 ans selon la complexité des travaux. Les travaux peuvent inclure : - L'isolation des combles et des murs - Le remplacement des fenêtres - L'installation d'un système de chauffage plus performant

3. Informer les locataires

Les propriétaires doivent informer les locataires de la classification énergétique du logement et des travaux prévus. Cette information doit figurer dans le contrat de location et être communiquée avant la signature du bail.

Les aides financières disponibles

Pour aider les propriétaires à financer les travaux de rénovation, plusieurs dispositifs existent :

1. MaPrimeRénov'

Ce dispositif, accessible à tous les propriétaires, offre une aide financière pour les travaux d'amélioration énergétique. Le montant varie selon les revenus du foyer et la nature des travaux.

2. Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)

Les CEE permettent de bénéficier de primes pour les travaux de rénovation énergétique. Ces primes sont versées par les fournisseurs d'énergie et peuvent couvrir une partie significative des coûts.

3. Les subventions locales

De nombreuses collectivités locales proposent des aides complémentaires pour la rénovation énergétique. Par exemple, la Métropole de Lyon offre des subventions pour l'isolation des logements.

Les risques en cas de non-conformité

Ne pas respecter la réglementation sur le DPE G expose les propriétaires à des sanctions sévères :

1. Sanctions financières

Les propriétaires peuvent être condamnés à une amende pouvant aller jusqu'à 30 000 euros pour un logement et 150 000 euros pour une personne morale. Ces amendes sont proportionnelles à la gravité de l'infraction et à la durée de la location illégale.

2. Résiliation du bail

Les locataires peuvent demander la résiliation du bail sans frais ni pénalités si le logement est classé G et ne respecte pas les conditions d'exception. Ils peuvent également demander des dommages et intérêts.

3. Interdiction de location

En cas de non-respect des obligations, les propriétaires peuvent se voir interdire définitivement de louer leur bien jusqu'à ce que les travaux de mise en conformité soient réalisés.

Conclusion

La location d'un bien classé DPE G est devenue extrêmement complexe et risquée. Les propriétaires doivent impérativement se renseigner sur les exceptions applicables et engager les travaux nécessaires pour se mettre en conformité. Les aides financières disponibles rendent ces travaux plus accessibles, mais il est crucial d'agir rapidement pour éviter les sanctions. À l'avenir, la réglementation pourrait encore se durcir, rendant les passoires thermiques totalement inéligibles à la location.

Pour les propriétaires, l'enjeu est double : se conformer à la loi tout en valorisant leur patrimoine immobilier. Les solutions existent, mais elles nécessitent une démarche proactive et bien informée.