Marseille : Un Marché Immobilier Sous Tension Entre Rareté de l'Offre et Demande Soutenue

Introduction

Marseille, deuxième ville de France, attire de plus en plus d'acheteurs et d'investisseurs. Pourtant, le marché immobilier local est marqué par un déséquilibre croissant entre une offre limitée et une demande toujours élevée. Ce phénomène, loin d'être nouveau, s'est accentué ces dernières années, posant des défis majeurs pour les acteurs du secteur. Dans cet article, nous explorons les causes de cette tension, ses conséquences sur les prix et les opportunités qui en découlent pour les différents profils d'acheteurs.

Un Déséquilibre Structurel : Les Causes de la Rareté de l'Offre

#### 1. Un Parc Immobilier Ancien et Peu Renouvelé

Marseille possède un parc immobilier vieillissant, avec une majorité de logements construits avant les années 1980. Selon les données de l'INSEE, près de 60 % des résidences principales datent d'avant 1975. Cette ancienneté pose plusieurs problèmes : - Manque de rénovation : Beaucoup de bâtiments nécessitent des travaux importants, ce qui décourage les propriétaires de les mettre en vente. - Normes énergétiques : Les logements anciens sont souvent classés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), rendant leur commercialisation plus complexe.

#### 2. Des Contraintes Géographiques et Urbaines

La géographie de Marseille, entre mer et collines, limite les possibilités d'extension urbaine. Les zones constructibles sont rares, et les projets de construction se heurtent souvent à des contraintes réglementaires strictes. Par exemple, le Plan Local d'Urbanisme (PLU) impose des règles strictes en matière de hauteur des bâtiments et de densité, ce qui freine la construction de nouveaux logements.

#### 3. Un Rythme de Construction Insuffisant

Malgré une demande croissante, le nombre de nouveaux logements construits chaque année reste insuffisant. Selon les chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), Marseille a vu la construction de seulement 3 000 logements neufs en 2022, un chiffre bien en dessous des besoins estimés à plus de 5 000 par an.

Une Demande Toujours Élevée : Les Facteurs Clés

#### 1. L'Attractivité Économique et Culturelle de Marseille

Marseille bénéficie d'une attractivité croissante, portée par son dynamisme économique et culturel. La ville est un pôle majeur en Méditerranée, avec un port en pleine expansion et un secteur tertiaire en développement. De plus, son patrimoine culturel, ses festivals et son cadre de vie en font une destination prisée.

#### 2. L'Arrivée de Nouveaux Résidents

La ville attire de plus en plus de jeunes actifs, de retraités et d'investisseurs étrangers. Selon l'INSEE, la population marseillaise a augmenté de 1,2 % entre 2015 et 2020, une tendance qui se poursuit. Cette croissance démographique alimente la demande immobilière, notamment pour les logements de taille moyenne et les résidences secondaires.

#### 3. Les Taux d'Intérêt Historiquement Bas

Bien que les taux d'intérêt aient commencé à remonter en 2023, ils restent relativement bas par rapport aux décennies précédentes. Cette situation encourage les ménages à emprunter pour devenir propriétaires, soutenant ainsi la demande.

Conséquences : Hausse des Prix et Opportunités

#### 1. Une Inflation des Prix Immobiliers

La tension entre l'offre et la demande a entraîné une hausse significative des prix. Selon les données des notaires de France, le prix moyen au mètre carré à Marseille a augmenté de 5,8 % en 2022, atteignant 3 200 €/m². Certains quartiers, comme le Vieux-Port ou le Panier, affichent des prix bien plus élevés, dépassant parfois les 5 000 €/m².

#### 2. Des Opportunités pour les Investisseurs

Malgré la hausse des prix, Marseille reste une ville où les rendements locatifs sont attractifs. Avec un taux de vacance locative faible (environ 3 %), les investisseurs peuvent espérer des rendements bruts de l'ordre de 4 à 6 %, selon les quartiers. Les programmes de rénovation urbaine, comme Euroméditerranée, offrent également des perspectives intéressantes pour les investisseurs à long terme.

#### 3. Des Défis pour les Premiers Acheteurs

Les jeunes ménages et les primo-accédants sont les plus touchés par la hausse des prix. Pour eux, l'accès à la propriété devient de plus en plus difficile, notamment dans les quartiers centraux. Les dispositifs d'aide, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), restent essentiels pour faciliter leur accès au marché.

Perspectives d'Avenir : Vers un Rééquilibrage du Marché ?

#### 1. Les Projets de Construction en Cours

Plusieurs grands projets immobiliers sont en développement à Marseille, notamment dans les quartiers d'Euroméditerranée et de la Joliette. Ces projets pourraient apporter plusieurs milliers de nouveaux logements sur le marché d'ici 2025, atténuant ainsi la pression sur les prix.

#### 2. Les Politiques Publiques de Soutien

La mairie de Marseille et la Métropole Aix-Marseille-Provence ont lancé plusieurs initiatives pour stimuler la construction de logements abordables. Parmi celles-ci, on peut citer les aides à la rénovation et les incitations fiscales pour les promoteurs qui construisent des logements sociaux ou intermédiaires.

#### 3. L'Impact des Nouvelles Réglementations

Les récentes réglementations en matière de performance énergétique (RE 2020) pourraient également influencer le marché. Les propriétaires de logements anciens devront engager des travaux de rénovation pour les rendre conformes, ce qui pourrait inciter certains à vendre, augmentant ainsi l'offre disponible.

Conclusion

Le marché immobilier marseillais est aujourd'hui marqué par un déséquilibre structurel entre une offre limitée et une demande soutenue. Cette tension a conduit à une hausse des prix, rendant l'accès à la propriété plus difficile pour certains ménages, tout en offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Les projets de construction en cours et les politiques publiques pourraient progressivement rééquilibrer le marché, mais les défis restent importants. Pour les acheteurs comme pour les vendeurs, une analyse fine des quartiers et des tendances locales sera essentielle pour saisir les meilleures opportunités.

Dans ce contexte, une question se pose : Marseille parviendra-t-elle à concilier attractivité et accessibilité immobilière dans les années à venir ?