Registre des bénéficiaires effectifs : l’arme secrète (et obligatoire) des pros de l’immobilier

Parce qu’une simple formalité administrative peut éviter des amendes salées et des blocages juridiques…

---

Pourquoi ce registre est bien plus qu’une paperasse ?

En immobilier, entre les transactions, les mandats et les négociations, une obligation discrète mais critique passe souvent à la trappe : le registre des bénéficiaires effectifs (RBE). Pourtant, depuis 2017, cette formalité est imposée par la loi à toutes les sociétés (SCI, SARL, SAS…) et son omission peut entraîner des sanctions lourdes. Voici ce que vous risquez à l’ignorer – et comment vous mettre en règle sans y perdre des heures.

⚠️ Les risques : amendes, blocages et perte de crédibilité

- Jusqu’à 375 000 € d’amende : Oui, vous avez bien lu. Le non-respect de cette obligation peut coûter très cher, surtout en cas de contrôle de l’administration fiscale ou de la TRACFIN (cellule anti-blanchiment). - Impossibilité d’obtenir un prêt bancaire : Les banques vérifient systématiquement ce registre avant d’accorder un financement. Un RBE obsolète ou absent = dossier rejeté. - Retards dans les transactions : Un notaire ou un acheteur exigeant peut exiger la mise à jour du registre avant de signer. Résultat ? Des semaines de délai en plus. - Risque de dissolution judiciaire : Dans les cas extrêmes, une société peut être radiée pour manquement répété.

Exemple concret : Une SCI familiale omet de déclarer un changement de bénéficiaire effectif après un héritage. Résultat ? 15 000 € d’amende et un blocage de vente pendant 6 mois.

---

Qui est concerné ? (Spoiler : presque tout le monde)

Contrairement aux idées reçues, cette obligation ne vise pas que les grandes entreprises. Toutes les structures immatriculées en France doivent se plier à la règle, y compris :

✅ Les SCI (même familiales ou à capital modeste) ✅ Les SARL et SAS (y compris celles gérant un seul bien) ✅ Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ✅ Les associations (si elles détiennent des biens immobiliers)

Exception : Les micro-entreprises individuelles (sans associé) en sont exemptées.

---

Comment remplir (ou mettre à jour) son registre en 3 étapes ?

Pas de panique : la procédure est simple, à condition de suivre ces étapes à la lettre.

1️⃣ Identifier les bénéficiaires effectifs

Un bénéficiaire effectif est une personne physique qui : - Détient directement ou indirectement plus de 25 % du capital (ou des droits de vote). - Exerce un contrôle effectif sur la société (ex. : un gérant majoritaire).

Cas particulier : Si aucun associé ne dépasse 25 %, tous les associés doivent être déclarés.

📌 Outils utiles : - Modèle officiel de registre (INPI) - Guide pratique de la DGFiP

2️⃣ Remplir le registre (modèle type)

Le document doit contenir :

| Information | Exemple | |-------------------------------|--------------------------------------| | Nom et prénom | Dupont Jean | | Date et lieu de naissance | 15/03/1980, Paris | | Nationalité | Française | | Adresse personnelle | 12 rue de la Paix, 75002 Paris | | Modalités de contrôle | 30 % des parts, gérant majoritaire |

⚠️ Attention : Les données doivent être exactes et à jour. Une erreur peut être assimilée à une fausse déclaration.

3️⃣ Déposer le registre (où et comment ?)

- Pour les SCI/SARL/SAS : Le registre est conservé au siège social et doit être tenu à disposition des autorités (TRACFIN, administration fiscale, notaires). - Pour les SCPI : Le dépôt se fait auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). - En cas de changement (nouvel associé, cession de parts…) : Mise à jour sous 30 jours maximum.

💡 Astuce : Utilisez un logiciel de gestion juridique (comme Legalstart ou Captain Contrat) pour automatiser les mises à jour.

---

Les pièges à éviter absolument

Même avec les meilleures intentions, certaines erreurs reviennent souvent :

❌ Oublier un bénéficiaire indirect (ex. : un associé caché derrière une holding). ❌ Ne pas dater le registre (obligatoire pour prouver sa validité). ❌ Conserver le registre uniquement en numérique (une version papier signée est fortement recommandée). ❌ Ignorer les changements familiaux (divorce, héritage, donation).

---

Que faire en cas de contrôle ?

Si l’administration ou un notaire vous demande votre RBE :

1. Présentez-le sous 5 jours (délai légal).

1. Vérifiez sa conformité avec un expert-comptable ou un juriste.

1. Corrigez les erreurs immédiatement si besoin.

En cas de litige : Consultez un avocat spécialisé en droit des sociétés pour contester une amende.

---

En résumé : 5 actions clés pour être en règle

✅ 1. Vérifiez si votre société est concernée (90 % des structures immobilières le sont). ✅ 2. Identifiez tous les bénéficiaires effectifs (même les indirects). ✅ 3. Remplissez le registre avec précision (modèle INPI). ✅ 4. Mettez à jour sous 30 jours en cas de changement. ✅ 5. Conservez une copie papier + numérique au siège social.

---

🚀 Pour aller plus loin

Un doute ? Un cas complexe ? N’hésitez pas à solliciter un expert-comptable ou un notaire pour un audit personnalisé. Mieux vaut prévenir que payer !